En el ámbito de los conflictos familiares tras una ruptura de pareja, surge con frecuencia una situación compleja: una persona continúa viviendo en un inmueble cuyo titular es un tercero —normalmente un familiar de la pareja con quien convivía— por habérsele atribuido el uso de la vivienda familiar y pretende ampararse en la existencia de un supuesto “derecho de uso” o en la condición de vivienda familiar para evitar el desalojo.
Sin embargo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo es inequívoca: cuando el propietario ha cedido la vivienda por razones familiares, y ese motivo desaparece al romperse la convivencia, la ocupación pasa a ser un auténtico precario. Y en esos casos, la acción adecuada es el desahucio por precario, aun cuando exista o haya existido una atribución judicial del uso de la vivienda.
Este artículo analiza por qué el desahucio por precario es la vía correcta y jurídicamente eficaz, incluso en supuestos donde existe una resolución de familia que atribuye el uso de la vivienda a favor de uno de los miembros de la pareja. La respuesta se encuentra tanto en la naturaleza del derecho de uso como en la consolidada doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.
¿Qué es el precario y cuándo existe?
El precario define la situación de quien ocupa una vivienda sin título, sin pagar renta y por mera tolerancia del propietario. Esta figura se mantiene mientras subsista la causa que justifica la ocupación: una relación familiar, afectiva, de convivencia o de mera tolerancia temporal.
Cuando esa causa desaparece —por ejemplo, porque la relación sentimental se rompe o porque el familiar que justificaba el uso ya no convive allí— la ocupación se transforma automáticamente en precario, habilitando al titular para ejercitar la acción de desahucio.
Sentencia del Tribunal Supremo, de 21 de diciembre de 2020 define el precario como «una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho» ( sentencias 110/2013, 28 de febrero; 557/2013, 19 de septiembre; 545/2014,
de 1 de octubre, y 134/2017, de 28 de febrero). Existe el precario: (i) cuando hay una situación de tolerancia sin título; (ii) cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente, (iii) o incluso la posesión gratuita sin título y sin la voluntad del propietario ( SSTS de 3 de diciembre de 1.958 y 30 de octubre de 1.986, entre otras)…».
¿Qué ocurre si hay un “derecho de uso” otorgado por resolución de familia?
Este es el núcleo de la controversia. Muchas personas confunden el derecho de uso atribuido por una sentencia de divorcio o medidas paternofiliales con un derecho real oponible frente a cualquier tercero, pero eso no es así. En un procedimiento de divorcio, separación o de guarda y alimentos de hijos no matrimoniales, el juez tiene que determinar a quién se le atribuye el derecho de uso.
El Tribunal Supremo lo ha reiterado en numerosas resoluciones:
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STS 2 octubre 2008
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STS 18 enero 2010
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STS 14 octubre 2014
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STS 859/2009, 14 enero 2010
La jurisprudencia establece que:
a) El derecho de uso atribuido judicialmente NO es un derecho real
Es un derecho de carácter estrictamente familiar, concedido entre los miembros de la pareja y en interés de los hijos. No nace un derecho nuevo frente al propietario, ni convierte al ocupante en titular de un derecho oponible erga omnes.
b) El propietario conserva intacto su dominio
La atribución del uso únicamente limita temporalmente la facultad de disponer del titular en el contexto de relaciones familiares. No crea un título que habilite al ocupante frente al verdadero dueño.
c) Si el propietario no ha sido parte en ese procedimiento, no queda vinculado
Es fundamental: una resolución de familia no puede afectar a los derechos de un tercero propietario que no participó en dicho procedimiento de divorcio, separación guarda y alimentos, etc.
Por tanto, aunque una persona tenga atribuido el uso de una vivienda por razón de medidas familiares, si esa vivienda pertenece a un tercero ajeno al conflicto, ese derecho no le es oponible.
Por qué el desahucio por precario es la vía adecuada
A partir de la doctrina expuesta, la acción de precario, encaminada por los trámites del juicio verbal por el 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es plenamente procedente en estos casos por varias razones jurídicas:
a) La ocupación actual carece de título
En el momento en que desaparece la convivencia que justificó la tolerancia del propietario, ya no existe causa legítima para seguir habitando el inmueble.
b) El derecho de uso familiar no prevalece frente al propietario
Tal y como afirma el Supremo, el derecho de uso:
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no es un derecho real,
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no genera oponibilidad frente al propietario,
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ni transforma la ocupación en otra figura distinta al precario.
c) La cesión del inmueble se hacía en atención a la relación afectiva
La jurisprudencia destaca que, cuando la vivienda se cedió por motivos familiares (por ejemplo, para que un hijo conviviera con su pareja), esa justificación cesa tras la ruptura, dando paso al precario.
d) El propietario tiene acción directa para recuperar la posesión
El titular puede interponer la demanda de desahucio sin necesidad de acudir a un procedimiento distinto, porque:
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la acción de precario es la que corresponde cuando no hay título,
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el juicio verbal de precario es rápido,
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no depende de controversias familiares ya resueltas o ajenas al propietario.
El ejemplo típico: la pareja que sigue ocupando la vivienda familiar de un familiar del titular
Este es uno de los casos más comunes que llegan a los tribunales y al que responde directamente la jurisprudencia citada.
El supuesto suele ser el siguiente:
Un propietario permite que su hijo viva en la vivienda junto con su pareja. Tras la ruptura: el hijo abandona el inmueble, la pareja permanece en él y pretende sostener que existe un “derecho de uso”, cuando en realidad ese uso jamás se otorgó por un título válido frente al propietario.
En estas circunstancias, el Tribunal Supremo es tajante: la pareja que permanece pasa a ser precarista y debe desalojar el inmueble a requerimiento del titular.
Qué ocurre si el inmueble forma parte de un patrimonio protegido o tiene especiales protecciones jurídicas
Cuando la vivienda pertenece a una persona con discapacidad y forma parte de un patrimonio protegido, la situación es aún más clara: el inmueble tiene una finalidad legal concreta, la protección del titular es prioritaria y la ocupación por un tercero sin título es incompatible con la propia función del patrimonio protegido.
Quien actúe en su nombre, habrá de hacerlo con autorización judicial judicial, en virtud de la Ley 8/2021.
La jurisprudencia en estos casos entiende que permitir la ocupación indefinida sería contrario al interés protegido por la ley.
Dicha característica es importante de cara a la pieza abierta de «vulnerabilidad».
Conclusión: el desahucio por precario es la vía correcta
La ocupación de un inmueble sin título, aunque la persona alegue un derecho de uso derivado de un procedimiento de familia, no impide al propietario recuperar la posesión mediante la acción de desahucio por precario.
El Supremo ha dejado claro que: el derecho de uso no es un derecho real, por lo tanto, no es oponible a terceros y no convierte al ocupante en titular de ningún derecho sobre la vivienda.
Por ello, cuando un tercero —sea expareja, familiar político o cualquier persona cuya presencia se justificaba por una relación ya extinguida— continúa en la vivienda, estamos ante un precario.
Y la acción idónea, rápida y eficaz para recuperar la posesión es el juicio verbal de desahucio por precario.